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2026.02.09 14:45
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홈즈컴퍼니가 선보인 공유주거 공간인 ‘홈즈스튜디오 선정릉’ 내부 공유 라운지. 사진은 기사 내용과 무관. [홈즈컴퍼니]
정부가 다주택자 규제를 강화하면서 공유주거(코리빙) 업계가 된서리를 맞고 있다. 1인 가구와 청년층에 양질의 주택과 혁신적인 주거 서비스를 제공해온 코리빙 스타트업들이 정부의 잇단 부동산 규제로 다주택자와 같은 세금 폭탄과 대출 규제 부담을 안게 됐기 때문이다. 서울 전월세 시장에서 불안이 커진 가운데 코리빙 시장에서도 공급 절벽이 나타날 것이란 우려가 나온다.
8일 프 야마토무료게임 롭테크 업계에 따르면 코리빙 스타트업들의 임대주택 사업 중 상당수가 사실상 중단됐다. 업계는 “다주택자의 세금 회피 경로를 차단하겠다는 정부의 취지와 무관한 코리빙 스타트업이 각종 규제를 받게 됐다”며 “민간 임대주택 공급의 길이 막혔다”고 입을 모았다.
국내에선 2010년대 중후반부터 코리빙 스타트업들이 등장했다. 현재 MGRV의 맹그로 야마토연타 브, 홈즈컴퍼니의 홈즈, SK디앤디의 에피소드를 비롯해 20여 개 코리빙 스타트업이 있다. 이들은 오피스텔, 빌라 등 기존 건물을 매입해 리모델링하거나(매입임대) 땅을 사서 주택을 짓는(건설임대) 방식으로 신규 지점을 낸다. 대부분 초기 자본이 덜 들고 짧게는 2~3개월이면 공급이 가능한 매입임대를 주력 사업 모델로 삼고 있다.
코리빙 스 메이저릴게임사이트 타트업들이 공급하는 민간 임대주택은 세련된 디자인 가구·가전을 갖춘 풀옵션 방 이외에 주방과 카페, 피트니스, 코워킹 스페이스, 루프톱 등 다양한 공유 공간을 갖췄다. 주로 역세권에 있고 보증금·월세가 비교적 저렴한 데다 계약 기간도 6~12개월 등 유연하다. 명상·요가, 독서, 창업 등 다채로운 주제로 입주민 교류 프로그램도 제공한다. 도심 속 새로운 라 바다이야기예시야마토게임 이프스타일을 만들어 낸다는 점에서 2030세대에게 인기를 끌고 있다.
알스퀘어에 따르면 지난해 공유주택 누적 공급량은 8931가구로 2021년(4116가구) 대비 2배 이상 늘었다. 최근 1~2년간 두 자릿수 증가세를 기록했다. 이런 성장 잠재력에 주목해 연기금과 벤처캐피털 등 국내외 투자회사들이 한국 코리빙 스타트업에 대한 투자를 확대하 백경게임랜드 려는 시점에 정부 규제 직격탄을 맞게 됐다.
가장 큰 걸림돌은 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶여 종합부동산세 합산 배제 대상에서 매입임대가 제외된 점이다. 공유주거 스타트업이 서울에서 신규 지점을 내려고 주택을 매입하면 모두 종부세 과세 대상이 된다는 의미다.
매일경제가 한 공유주거 스타트업과 수익률 시뮬레이션을 한 결과, 서울 광진구의 한 오피스텔(150여 실)을 1000억원에 매입하는 경우 규제 전엔 대출(40%) 이자를 빼면 1인당 월 60만원 수준의 임대료를 받아 매달 약 1억8043만원의 수익을 올리고 수익률은 3.61%로 추산된다. 그러나 공시지가를 700억원으로 가정해 공정시장가액비율(60%)을 반영한 과세 표준에 3주택 이상 법인주택 종부세 세율 5%를 적용하면 매달 1억75000만원의 세 부담이 발생한다. 번 돈의 97%를 세금으로 토해내며 수익률은 0.11%로 주저앉는다. 세 부담을 감당하면서 기존 수익률을 유지하려면 월 임대료를 100만원으로 인상해야 하는데, 이는 소비자의 눈높이에 맞지 않을 수 있다.
9·7 대책으로 매입임대는 주택담보대출비율(LTV)이 0%로 제한돼 현금 100%로 건물을 사야 하는 것도 악재다.
한 코리빙 스타트업 관계자는 “현재 규제 속에선 정상적인 사업이 어렵다”고 말했다.
건설임대도 상황이 나쁘긴 마찬가지다. 코리빙 스타트업은 땅을 사서 건설한 임대주택을 운영하다가 나중에 팔아서 엑시트(투자금 회수)를 해야 하는데, ‘종부세 폭탄’을 맞을 게 뻔한데 사줄 사람이 있겠냐는 것이다. 투자업계 관계자는 “건설임대도 결국 매입임대로 귀결된다”며 “종국에 누가 사줄지 불확실한데 기관투자자가 투자를 망설일 수밖에 없다”고 말했다.
정부가 건설임대에 대해선 LTV를 1회에 한해 풀어주기로 한 것도 ‘현실을 모르는 정책’이라는 지적이 나온다. 코리빙 스타트업은 담보대출을 리파이낸싱(갈아타기)해야 하기 때문이다.
전문가들은 기업형 민간 임대 사업자를 다주택자나 투기 세력과 분리할 수 있도록 법·제도를 정비해야 한다고 조언한다. 지규현 한양사이버대 건축도시공학과 교수는 “한국도 미국 등 선진국처럼 기업형 민간 임대의 법적 지위를 정립하고 지원책을 제공하면 양질의 주택 공급을 늘리고 코리빙 산업 생태계도 육성할 수 있다”고 말했다.
정부가 다주택자 규제를 강화하면서 공유주거(코리빙) 업계가 된서리를 맞고 있다. 1인 가구와 청년층에 양질의 주택과 혁신적인 주거 서비스를 제공해온 코리빙 스타트업들이 정부의 잇단 부동산 규제로 다주택자와 같은 세금 폭탄과 대출 규제 부담을 안게 됐기 때문이다. 서울 전월세 시장에서 불안이 커진 가운데 코리빙 시장에서도 공급 절벽이 나타날 것이란 우려가 나온다.
8일 프 야마토무료게임 롭테크 업계에 따르면 코리빙 스타트업들의 임대주택 사업 중 상당수가 사실상 중단됐다. 업계는 “다주택자의 세금 회피 경로를 차단하겠다는 정부의 취지와 무관한 코리빙 스타트업이 각종 규제를 받게 됐다”며 “민간 임대주택 공급의 길이 막혔다”고 입을 모았다.
국내에선 2010년대 중후반부터 코리빙 스타트업들이 등장했다. 현재 MGRV의 맹그로 야마토연타 브, 홈즈컴퍼니의 홈즈, SK디앤디의 에피소드를 비롯해 20여 개 코리빙 스타트업이 있다. 이들은 오피스텔, 빌라 등 기존 건물을 매입해 리모델링하거나(매입임대) 땅을 사서 주택을 짓는(건설임대) 방식으로 신규 지점을 낸다. 대부분 초기 자본이 덜 들고 짧게는 2~3개월이면 공급이 가능한 매입임대를 주력 사업 모델로 삼고 있다.
코리빙 스 메이저릴게임사이트 타트업들이 공급하는 민간 임대주택은 세련된 디자인 가구·가전을 갖춘 풀옵션 방 이외에 주방과 카페, 피트니스, 코워킹 스페이스, 루프톱 등 다양한 공유 공간을 갖췄다. 주로 역세권에 있고 보증금·월세가 비교적 저렴한 데다 계약 기간도 6~12개월 등 유연하다. 명상·요가, 독서, 창업 등 다채로운 주제로 입주민 교류 프로그램도 제공한다. 도심 속 새로운 라 바다이야기예시야마토게임 이프스타일을 만들어 낸다는 점에서 2030세대에게 인기를 끌고 있다.
알스퀘어에 따르면 지난해 공유주택 누적 공급량은 8931가구로 2021년(4116가구) 대비 2배 이상 늘었다. 최근 1~2년간 두 자릿수 증가세를 기록했다. 이런 성장 잠재력에 주목해 연기금과 벤처캐피털 등 국내외 투자회사들이 한국 코리빙 스타트업에 대한 투자를 확대하 백경게임랜드 려는 시점에 정부 규제 직격탄을 맞게 됐다.
가장 큰 걸림돌은 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶여 종합부동산세 합산 배제 대상에서 매입임대가 제외된 점이다. 공유주거 스타트업이 서울에서 신규 지점을 내려고 주택을 매입하면 모두 종부세 과세 대상이 된다는 의미다.
매일경제가 한 공유주거 스타트업과 수익률 시뮬레이션을 한 결과, 서울 광진구의 한 오피스텔(150여 실)을 1000억원에 매입하는 경우 규제 전엔 대출(40%) 이자를 빼면 1인당 월 60만원 수준의 임대료를 받아 매달 약 1억8043만원의 수익을 올리고 수익률은 3.61%로 추산된다. 그러나 공시지가를 700억원으로 가정해 공정시장가액비율(60%)을 반영한 과세 표준에 3주택 이상 법인주택 종부세 세율 5%를 적용하면 매달 1억75000만원의 세 부담이 발생한다. 번 돈의 97%를 세금으로 토해내며 수익률은 0.11%로 주저앉는다. 세 부담을 감당하면서 기존 수익률을 유지하려면 월 임대료를 100만원으로 인상해야 하는데, 이는 소비자의 눈높이에 맞지 않을 수 있다.
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정부가 건설임대에 대해선 LTV를 1회에 한해 풀어주기로 한 것도 ‘현실을 모르는 정책’이라는 지적이 나온다. 코리빙 스타트업은 담보대출을 리파이낸싱(갈아타기)해야 하기 때문이다.
전문가들은 기업형 민간 임대 사업자를 다주택자나 투기 세력과 분리할 수 있도록 법·제도를 정비해야 한다고 조언한다. 지규현 한양사이버대 건축도시공학과 교수는 “한국도 미국 등 선진국처럼 기업형 민간 임대의 법적 지위를 정립하고 지원책을 제공하면 양질의 주택 공급을 늘리고 코리빙 산업 생태계도 육성할 수 있다”고 말했다.
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