서울 삼성동 일대에서 바라본 서울 시내 모습. (김선호 기자)


일제강점기 토지조사사업(1910~1918년) 당시 형성된 토지 특성 분류 체계를 일부 유지해 온 개별공시지가 산정 기준이 100년 만에 대대적인 정비에 들어간다.
농경사회 기준에서 도입된 ‘비옥도(토양의 기름진 정도)’나 ‘방위’ 등 일부 물리적 지표를 정비하고, 지하철역과의 거리나 학군, 생활 편의시설 접근성 등 현대 도시 환경을 반영한 변수를 강화하는 것이 핵심이다.
12일 국토교통부에 따르면 국토부는 개별공시지가 산정의 기초 자료인 ‘토지 야마토게임연타 특성조사표’와 ‘토지가격비준표(비준표)’를 전면 개편하는 연구용역을 진행 중이다. 
개별공시지가 제도는 1989년 도입됐지만, 토지 특성 분류와 비교·보정 체계의 일부는 과거 토지조사 체계의 영향을 받아 유지돼 왔다.
현행 공시지가 체계는 ‘표준지’와 ‘개별지’로 이원화돼 있다. 감정평가사가 전국 대표 토지 약 56만 야마토게임예시 필지를 ‘표준지’로 선정해 적정 가격을 산정하고, 나머지 약 3400만 필지의 ‘개별지’는 이를 기준점으로 삼아 상대 비교 방식으로 가격을 산출한다. 지자체는 표준지와 개별지의 특성을 비교한 뒤, 비준표상의 배율을 적용해 공시가격을 산정한다.
문제는 이 비준표 항목이 현대 토지 가치 구조를 충분히 반영하지 못한다는 지적이다. 현행 토지 바다이야기pc버전다운 특성조사표와 비준표에는 농지 평가를 전제로 한 비옥도나 단순 방위 등 항목이 일부 남아 있는 반면, 집값에 직접적인 영향을 미치는 역세권 여부나 학교·상업시설 접근성 등을 정교하게 반영하는 체계는 미흡하다는 평가다.
이로 인해 표준지에서 역세권 가치가 반영되더라도, 인근 개별지로 가격을 확산시키는 과정에서 역과의 거리 차이를 세밀하게 보 바다이야기pc버전다운 정하기 어렵다는 지적이 제기돼 왔다.
개편안은 철도·지하철역 접근성, 학교 인접성, 상업·편익시설 접근성 등을 비준표의 주요 변수로 신설하거나 강화하는 방안을 검토하고 있다. 
반면 도심지 토지 가치와 직접적 연관성이 낮은 비옥도 등은 축소 또는 삭제 대상이다. 철도 소음이나 폐기물 처리시설 등은 ‘유해·위험시설 접근 황금성릴게임 성’ 항목으로 통합하는 방안도 논의되고 있다.
국토부는 이와 함께 AI 기반 자동산정모형(AVM) 도입도 연구 중이다. 기존 인력 중심의 조사·보정 방식에서 벗어나 데이터 기반 분석을 강화해 산정의 객관성과 정밀도를 높이겠다는 취지다.
이번 연구는 2023년 10월 발표된 ‘부동산 공시제도 개선방안’의 후속 조치로, 비준표 항목 정비와 배율 적정성 검토 등을 거쳐 실제 제도 적용까지는 약 3년이 소요될 전망이다.
일각에서는 역세권·학군 변수 강화가 공시가격 상승, 나아가 보유세 부담 증가로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다.
이에 대해 국토부는 “낙후된 비준표를 정비해 공시가격 산정의 정밀성을 높이기 위한 제도 개선일 뿐, 인위적인 증세 목적은 없다”고 선을 그었다.
전문가들은 이번 개편을 가격 인상이 아닌 ‘가격 구조의 재정렬’로 해석해야 한다고 본다. 
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “토지 특성 분류 체계의 역사적 잔재를 정비하고, 실제 시장 가치에 영향을 미치는 요인을 반영하는 것은 제도 정상화 차원”이라며 “정부가 현실화율 조정 수단으로 활용하지 않는다면, 입지 간 가치 격차를 보다 합리적으로 반영하는 계기가 될 수 있다”고 말했다.
김선호 기자 okcomputer@viva100.com