세종이혼전문변호사 한국의 지난 20년간 부동산 보유세수의 변동성이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균보다 2.5배 높은 것으로 나타났다. 정권이 바뀔 때마다 ‘누더기’ 세제 개편을 반복했기 때문으로 분석된다. 보유세를 정권에 상관없이 일관되게 강화하는 대신, 거래세 비중을 낮춰야 한다는 지적이 나온다.
김진욱 나라살림연구소 객원 연구원은 1일 ‘우리나라 재산 과세 변동성 분석’ 보고서에서 최근 20년간(2004~2024년) 한국을 비롯한 OECD 회원국의 보유세 등 세수 변동을 ‘추세 제거 변동성’ 지표를 근거로 산출한 결과를 발표했다. 변동성 수치가 100에 가까울수록 정부가 거두는 세수 규모가 들쑥날쑥하다는 뜻이다.
분석 결과, 한국의 부동산 보유세수 변동성은 13.21%로 OECD 회원국 평균(5.21%)보다 약 2.5배 높았다. 독일(3.14%)·미국(3.39%)·영국(3.49%)·일본(3.36%) 등과 비교하면 한국의 변동성이 큰 편이다.
이는 정권이 바뀔 때마다 부동산 세제가 증세와 감세 사이 냉·온탕을 오갔기 때문으로 풀이된다. 특히 종합부동산세가 ‘누더기 개편’을 거듭했다. 종부세를 처음 도입한 노무현 정부에서 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 0.5%에서 0.8% 수준으로 올랐으나, 이를 완화한 이명박 정부에서는 0.7% 수준으로 떨어졌다. 문재인 정부에서 공시가격 현실화 조치로 1%대로 늘어났다가 윤석열 정부 들어서는 감세 정책으로 0.8%대로 하락했다.
김 연구원은 “주요국에서 안정적으로 기능하는 보유세마저 잦은 정책 변화로 인해 정권교체마다 세 부담이 큰 폭으로 달라지는 불안정한 구조를 보이고 있다”고 지적했다.
거래세 의존도가 높은 것도 자산 과세의 변동성을 높이는 요인이다. 보고서를 보면 2024년 기준 부동산 취득세와 증권거래세를 포함한 거래세는 GDP의 1.5%로 OECD 평균(0.4%)의 3배 이상이다. 그러나 한국의 GDP 대비 부동산 보유세 비중은 OECD 평균(0.95%)보다 낮은 0.87%이다.
보고서는 “주요국이 보유세 중심의 안정적 세제를 이어온 것과 달리, 한국은 거래세 의존도가 상대적으로 높다”고 지적했다.
김 연구원은 이에 “거래 자체보다 실현된 이익에 과세하는 구조로 전환하는 것으로서 세수 안정성을 높이는 동시에 과세 형평성도 개선할 수 있을 것”이라며 “보유세를 강화하여 거래세 축소에 따른 세수감소를 보완하고, 보유세 정책의 일관성을 높이는 것이 핵심”이라고 말했다.
클럽에서 아무리 화려한 성적을 쌓아도 국가대표팀이 예선을 통과하지 못하면 월드컵은 남의 잔치다. 2026 북중미 월드컵 본선 진출에 실패한 스타 선수들의 면면이 예사롭지 않다.
영국 공영방송 BBC는 1일 이번 월드컵에서 볼 수 없는 선수들로 4-4-2 베스트11을 구성했다. 2024~2025시즌 유럽 챔피언스리그 득점왕 세루 기라시(보루시아 도르트문트·기니), 폴란드 국가대표 통산 89골의 로베르트 레반도프스키(바르셀로나·폴란드), 유로 2020 MVP 잔루이지 돈나룸마(맨체스터 시티·이탈리아), 파리 생제르맹의 흐비차 크바라츠헬리아(조지아), 리버풀의 도미니크 소보슬라이(헝가리)까지 유럽 빅리그를 대표하는 이름들이 대거 빠졌다.
레반도프스키는 스톡홀름에서 열린 유럽 예선 플레이오프(PO) B조 결승에서 풀타임을 소화했지만, 폴란드는 2-3으로 져 탈락했다. 도르트문트와 뮌헨에서 분데스리가를 10차례, 바르셀로나에서 라리가를 두 번이나 제패했지만 월드컵에는 본선에도 못 나가게 됐다. 한때 발롱도르 2위까지 올랐던 세계 최고 스타 중 한 명이었지만 38세 나이를 고려할 때 더는 월드컵에서 못 볼 가능성이 크다.


돈나룸마는 월드컵 첫 출전의 꿈을 또 접어야 했다. 이탈리아는 보스니아 헤르체고비나와의 유럽 PO A조 원정 경기에서 연장까지 1-1로 맞선 끝에 승부차기 1-4로 무릎을 꿇었다. 월드컵 4회 우승에 빛나는 이탈리아는 세 번 연속 본선 진출에도 실패했다. 돈나룸마는 지난 시즌 PSG의 챔피언스리그 우승에 힘을 보탠 뒤 맨체스터 시티로 이적해 이번 시즌 프리미어리그 최정상급 골키퍼로 자리 잡았다. 하지만 월드컵과의 인연은 또 이어지지 못했다.
이번 시즌 챔피언스리그 득점왕(13골)을 차지한 기라시는 최근 세 시즌 분데스리가에서만 62골을 넣었지만 기니가 아프리카 예선에서 4승 3무 3패로 조 4위에 그쳐 탈락했다. 크바라츠헬리아도 월드컵 무대를 밟지 못한다. 조지아는 유럽 예선 6경기에서 단 1승으로 조 3위에 그쳤다.
나폴리에서 세리에A 우승을 맛봤던 빅터 오시멘(갈라타사라이·나이지리아)과 소보슬라이도 관전자로 대회를 지켜봐야 한다. 나이지리아는 아프리카 예선 플레이오프에서 콩고민주공화국에 승부차기로 졌고, 헝가리는 아일랜드와의 최종전에서 2-1로 앞서다 추가 시간에 두 골을 내주며 역전패했다.
BBC가 꾸린 베스트11은 최전방 투톱에 레반도프스키와 오시멘, 좌우 날개에 크바라츠헬리아와 기라시, 중원에 소보슬라이와 산드로 토날리(뉴캐슬·이탈리아), 수비진은 케르케즈(리버풀·헝가리), 아이나(노팅엄·나이지리아), 밀렌코비치(노팅엄·세르비아), 빅터 오르반(라이프치히·헝가리), 골키퍼 돈나룸마로 구성됐다. 얀 오블라크(아틀레티코 마드리드·슬로베니아), 브라이언 음뵈모(맨체스터 유나이티드·카메룬) 등도 이번 대회에서 볼 수 없다.
오는 17일부터 수도권·규제지역 다주택자의 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)을 연장할 수 없게 되면서 서울·수도권 아파트 시장이 전반적으로 위축될 것으로 전망된다. 시장에선 강남권을 비롯해 일부 수도권 외곽 지역에서도 다주택자 매물이 나올 가능성이 있어 가격이 떨어질 수 있다는 평가가 나온다. 다만 임대인의 대출 여력 축소가 임차인 피해로 이어지지 않게 살펴야 한다는 지적도 나온다.
부동산 시장 전문가들은 1일 정부가 발표한 ‘가계부채 관리방안’에 따라 당분간 수도권 주택 시장이 위축될 것으로 내다봤다. 올해 주담대 만기가 도래하는 수도권·규제지역 다주택자 소유 아파트는 1만2000가구로 만기 연장에 따라 순차적으로 시장에 나올 것으로 예상된다. 곧장 주택 가격에 직접 영향을 줄 만큼 큰 규모는 아니지만, 매물이 시장에 계속 나오면 가격 하락 압력이 생기고, 시장 참여자들이 관망세를 유지할 것이라는 예측이 나온다.
양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “이번 방안이 양도세 중과 유예가 끝난 5월 9일 이후에도 다주택자 매물이 계속 나오도록 압박하는 수단으로 작용해 매물이 계속 시장에 나오면서 당분간 가격 하락이 이어질 것”이라고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세를 끼고 여러 채를 보유했지만 현금 여력은 약한 ‘레버리지’ 투자자와 금리·보유세·공실 부담이 누적된 ‘비핵심지’ 다주택 보유자는 매도 압박이 특히 클 것”이라고 전망했다.
특히 다주택자 만기연장 불허는 서울 강남3구 등 초고가 주택 시장에 큰 타격을 줄 것으로 예상된다. 강남3구 등은 정부의 양도세 중과 시행 발표 등으로 지난 2월부터 아파트값이 하락 전환한 바 있다. 주담대에 세입자 전세금을 더해 이들 지역 고가 주택에 ‘갭투자’한 다주택자는 버티지 못하고 집을 내놓을 수밖에 없다.
일각에선 대출에 의존한 수도권 외곽 지역 신축 아파트 단지에서 다주택자 매물이 늘 수 있다는 전망도 있다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “인천 등 신축 아파트가 많은 경기도 외곽지역은 매물 출회 가능성이 크다”고 말했다.
대출 규제가 더욱더 촘촘해져 고가 주택 매수에 이용되던 사업자대출 등 ‘우회로’가 차단된 점도 초고가 주택 시장에 불리한 요인이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “정부가 사업자대출과 온라인투자연계금융(P2P)에 대한 심사를 강화하기로 한 것은 그동안 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 우회하는 수단으로 쓰이던 고가주택 매수 자금줄을 원천 차단하겠다는 의지로 풀이된다”라며 “당분간 대출 한도 축소와 자금 출처 조사가 맞물려 주택 매매시장은 관망세 속에서 숨고르기 양상을 보일 것”이라고 전망했다.
정부 대책이 세입자를 낀 다주택자 아파트에 초점을 둔 만큼 임차인 보호 관련 위험요인을 면밀히 살펴야 한다는 지적도 나온다. 양 전문위원은 “대출 상환 부담을 받는 임대인이 전세가를 올리려고 시도할 수 있고, ‘역전세’에 따른 금융사고의 위험도 있다”며 “세입자 있는 다주택자 매물을 사는 경우, 매도인의 보증금 반환 여력 부족으로 주택 매수 후에도 세입자를 내보내지 못해 입주가 지연되는 상황이 발생할 수 있어 유의해야 한다”고 말했다.

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